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2009年以來蘇州樓市五大怪像分析
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http://china-zesir.com 發(fā)稿日期:2009-6-9
- 【搜索關(guān)鍵詞】：樓市 研究報告 投資策略 分析預(yù)測 市場調(diào)研 發(fā)展前景 決策咨詢 競爭趨勢
- 中研網(wǎng)訊：
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2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)專題研究報告 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2009-2012年中國房地產(chǎn)中介行業(yè)調(diào)研及戰(zhàn)略咨詢報 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2010年中國成都房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)對金融危機影響 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個2008-2009年中國二手房交易市場分析及發(fā)展趨勢展 【出版日期】 2009年5月 【報告頁碼】 350頁 【圖表數(shù)量】 150個怪像一：5月成交7881套，單月成交遠(yuǎn)超07單月旺季
據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計：09年5月份蘇州市區(qū)商品房（住宅類）共成交：7881套，比上月增加1053套，升幅為15.42％；成交面積為：992242.5平方米，比上月增加188847.71平方米，升幅為23.51％。成交均價為：6736.96元/平方米,比上月增加178.53元/平方米，升幅為2.72％。
單月成交量趕超7000，這樣的成交量刷新了旺盛時期的07年樓市的單月成交，原本在去年被預(yù)計不被看好的09年上半年，卻來了個幾近完美的收尾，這樣的結(jié)果難免被人生疑：難道，經(jīng)歷了去年一年的折騰，樓市，提前回暖了？
怪像解讀：對于上半年的高成交量，不少業(yè)內(nèi)人士解釋成為是剛性需求在一定程度上的就中釋放，然而，剛需的釋放，是否意味著樓市的回暖，現(xiàn)在下結(jié)論顯然還為時過早，政策的放緩和投資市場的得利或許才是近期樓市信心恢復(fù)的最大原因，然而，一邊是還未釋放完畢的存量房源，一邊是尚未完全定奪的樓市走向，樓市究竟是否真正回暖一說，自然還得是由樓市自己說了算，專家說了，三季度究竟能否有個好收成，這才能定奪了全年樓市的總趨勢。
怪像二：今天你瘋狂了嗎？千人買房搭上“瘋狂的樓市”
和高成交量成正比的，自然是買賬的樓市買方市場，時隔兩年的千人買房大軍再次現(xiàn)身蘇州樓市，前有路勁i主場的和雅戈爾太陽城首次開盤現(xiàn)場超千人次的排隊買房，就連上周，首次開盤的梧桐花園、太湖純水岸、二度開盤的世茂運河城現(xiàn)場，也是門庭若市的擠滿了錢來買房的人們，更有甚者，提前一天，就徹夜排隊的光臨了售樓處現(xiàn)場，像是生怕錯過了買房的最佳時機。
據(jù)悉，不少樓盤的開盤銷售結(jié)果都還不錯，幾乎是推出的戶型都可以得到相匹配客戶群體的親睞，這樣的樓市銷售場景，難免讓人感覺似乎多了點“瘋狂勁兒”。
怪像解疑：09年上半年，一個此前幾乎不被所有人看好的時間段，居然來了個漂亮的“翻身仗”，甚而出現(xiàn)千人買房的場景，究竟是樓盤品質(zhì)魅力還是樓市信心釋放，單純的解釋似乎都不 夠全面，按照業(yè)內(nèi)人士對當(dāng)前蘇州樓市的分析：上半年，不少市場的“剛性需求”得以釋放，投資市場獲利的資金紛紛轉(zhuǎn)移到了不動產(chǎn)——房子的投資上，畢竟，拿在手里的錢終究容易貶值，住著的房子，想逃也逃不了。
怪像三：蘇州樓市大放異彩，處處開花處處紅
進入09年以來，蘇州樓市捷迅連連，不但開盤火爆，就連連續(xù)6場的展會都以“滿堂彩”收場。細(xì)細(xì)觀察市場，不但中小戶型收益頗豐，大戶型走俏，就連一向低調(diào)的別墅市場，似乎今年上半年的收成也不錯。據(jù)悉，甚至有別墅項目，上半年還未結(jié)束，僅僅憑借幾場展會的力量，銷售額就趕超去年和前年兩年的銷售業(yè)績。
這樣的樓市收成，用“好”似乎即應(yīng)不足以概括，大有紅的發(fā)紫的跡象。
怪像解疑：樓市收成好，自然要分析一下購買力來自何方，從當(dāng)前的蘇州樓市來看，中小戶型基本是被首次首次置業(yè)的剛性需求的，大戶型和別墅是被升級換代的改善型需求消化的，而經(jīng)過去年一年的反思，今年不少開發(fā)商將真正的實惠的讓利、優(yōu)惠帶給了買方市場，加上接連不斷的展會優(yōu)惠，以及政府出面的政策扶持，這給了有購房要求的“需求量”一個很好的入市借口，供求得以一定程度上的平衡發(fā)展……
怪像三：蘇州樓市大放異彩，處處開花處處紅
進入09年以來，蘇州樓市捷迅連連，不但開盤火爆，就連連續(xù)6場的展會都以“滿堂彩”收場。細(xì)細(xì)觀察市場，不但中小戶型收益頗豐，大戶型走俏，就連一向低調(diào)的別墅市場，似乎今年上半年的收成也不錯。據(jù)悉，甚至有別墅項目，上半年還未結(jié)束，僅僅憑借幾場展會的力量，銷售額就趕超去年和前年兩年的銷售業(yè)績。
這樣的樓市收成，用“好”似乎即應(yīng)不足以概括，大有紅的發(fā)紫的跡象。
怪像解疑：樓市收成好，自然要分析一下購買力來自何方，從當(dāng)前的蘇州樓市來看，中小戶型基本是被首次首次置業(yè)的剛性需求的，大戶型和別墅是被升級換代的改善型需求消化的，而經(jīng)過去年一年的反思，今年不少開發(fā)商將真正的實惠的讓利、優(yōu)惠帶給了買方市場，加上接連不斷的展會優(yōu)惠，以及政府出面的政策扶持，這給了有購房要求的“需求量”一個很好的入市借口，供求得以一定程度上的平衡發(fā)展……
怪像五：最高漲幅201% 土地市場再臨升溫
經(jīng)歷了07年的瘋狂拿地之后，08年一年，蘇州樓市的土地市場幾乎都很安靜很干凈，幾次地塊的“悄悄推、慢慢放”收益并不理想，甚至出現(xiàn)了蘇州土地市場鮮見的“流拍”現(xiàn)象，本對今年的土地市場不抱希望，但進入09年首次拍地以來，和房產(chǎn)市場一樣，土地市場也同樣進入了紅火的局面。
5月26日，位于平江區(qū)蘇站路南、齊溪街西的8號商業(yè)地塊則由蘇州佳川投資以8800萬元的總價競得，漲幅達到201.1%。5月22日商業(yè)居住混合用地8號地塊則由個人于駟以2360萬元的總價競得，漲幅為103.98%，同日推出的6號定銷房地塊由相城建設(shè)發(fā)展以4050萬元的價格收入囊中，漲幅達到124.88%。
怪像解讀：定銷房和商業(yè)地塊雙雙遭遇追捧，推熱了土地市場。我們可以分開來解讀，一方面，定銷房地塊項目由于限定了競拍價格，因此，開發(fā)成本上的壓力可以得到控制，關(guān)鍵則再遇開發(fā)商是否能競到該地塊，因此每有定銷房面世，必遭追捧，此外，蘇州市政府今年市區(qū)房地產(chǎn)居住用地計劃按200萬平方米控制，其中50萬平方米是市區(qū)定銷商品房建設(shè)用地，實際房地產(chǎn)居住用地計劃2009年比2008年減少150萬平方米的政策也是同步的。這樣的用地政策，在一定程度上畢竟推熱定銷房地塊。
而另一方面，商業(yè)地塊的紅火一來則是由于推介地塊面積較小，便于商業(yè)操作，二來也是蘇州住宅市場發(fā)展異�？焖�，從而不少投資者將觀光轉(zhuǎn)戰(zhàn)商業(yè)市場的必然結(jié)果。前不久市政府舉辦的61宗土地的推介會上，相關(guān)政府人員就有表示，發(fā)展配套的第三產(chǎn)業(yè)無疑是房地產(chǎn)發(fā)展的基礎(chǔ)，蘇州人口和收入的增長使得第三產(chǎn)業(yè)配套明顯不足，在已經(jīng)有住宅項目出現(xiàn)的新板塊，三產(chǎn)服務(wù)經(jīng)營性用地的推出完善了原有的城市結(jié)構(gòu)，調(diào)整了居住和商業(yè)服務(wù)業(yè)的比例，實現(xiàn)了蘇州城市本身的可持續(xù)發(fā)展，這也將會是今年蘇州土地市場的主旋律。
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